Prawo cywilne

Zwrot nakładów poczynionych przez dzierżawcę na nieruchomość gminną.



Zwrot nakładów poczynionych przez dzierżawcę na nieruchomość gminną.

Problem prawny pojawił się na tle następujacego stanu faktycznego. Pani X jako dzierżawca nieruchomości należącej do Gminy Y poczyniła na niej spore nakłady inwestycyjne, które miały na celu przystosowanie gruntu do prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. W umowie zawartej z Gminą Y znalazł się niekorzystny zapis wykluczający zwrot wartości poczynionych przez Panią X nakładów inwestycyjnych. Klientka przedstawiła w Kancelarii umowę dzierżawy zawierającą niekorzystny zapis oraz okazała do wglądu oficjalną korespondencję z Gminą Y, z której wynikało, że każdy nakład inwestycyjny poczyniony przez Panią X był konsultowany i aprobowany przez przedstawicieli Gminy Y. Klienta wskazała również, że nieruchomość, której jest dzierżawcą została w dniu wczorajszym zbyta przez Gminę na rzecz osoby trzeciej. Klientka zleciła Kancelarii prowadzenie sprawy o odzyskanie wartości poniesionych nakładów.
Zadaniem Kancelarii było przedstawienie Pani X zagrożeń jakie niesie za sobą proces cywilny o odzyskanie wartości poniesionych nakładów inwestycyjnych w przedstawionym stanie faktycznym oraz podstaw prawnych jej żądania.
W pierwszej kolejności należy przeanalizować zapisy kodeksu cywilnego regulujące umowę dzierżawy, w szczególności dwa spośród przepisów tj. art. 676 k.c. oraz art. 678 k.c., które na mocy przepisu art. 694 k.c. stosuje się odpowiednio do umowy dzierżawy. I tak 676 k.c. reguluje kwestię ulepszeń jakich dokonał najemca/dzierżawca w przedmiocie majmu/dzierżawy podczas trwania stosunku najmu/dzierżawy.
A zatem zgodnie z art. 676 k.c. :
„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.
Z kolei art. 678 § 1 k.c. reguluje kwestię zbycia przedmiotu najmu/dzierżawy :
„W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”.
Po pierwsze, należy odpowiedzieć na pytanie jakie nakłady poniesione przez dzerżawcę objęte są dyspozycją przepisu art. 676 k.c. ? Na pytanie to odpowiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30.06.1999 r. sygn. akt III CKN 271/98 wskazując, że „ulepszenia to nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność”. Zakładając, że to właśnie takie nakłady poniosła Pani X na wydzierżawiony grunt wówczas należy przejść do kolejnego sformułowania zawartego w przepisie art. 676 k.c tj. słów „...w braku odmiennej umowy”. W tym momencie pojawił się pierwszy problem, albowiem z treści umowy jaką przedstawiła Pani X wynikało, że umowa zawarta pomiędzy Panią X i Gminą Y wyłączyła prawo domagania się przez Klientkę zwrotu wartości nakładów inwestycyjnych. Poinformowaliśmy zatem Panią X, że jej sytuacja procesowa będzie niezmiernie skomlikowana i skuteczność ewentualnego powództwa o rozliczenie nakładów będzie uzależnione od dokonanej przez Sąd wykładni przepisu art. 678 § 1 k.c. Wspomniany przepis reguluje bowiem kwestię zbycia przedmiotu najmu/dzierżawy w trakcie trwania umowy. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu na podstawie art. 678 § 1 k.c. zasadniczo nie obejmują praw i obowiązków stron powstałych przed chwilą nabycia. Stąd nabywcy przysługuje prawo do czynszu za okres od chwili wstąpienia w najem, a zwłoka warunkująca wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, o której mowa w art. 672 k.c., dotyczy tylko tego okresu. Wyjątki dotyczą tych elementów stosunku, które należą do jego istoty - zwykle przyjmuje się, że dotyczy to: niezrealizowanych uprawnień najemcy dotyczących wydania i utrzymania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku z art. 662 k.c., wystąpienia wad rodzących odpowiedzialność z tytułu rękojmi na podstawie art. 664 k.c. oraz rozliczenia ulepszeń objętych uregulowaniem art. 676 k.c. Co za tym idzie, gdyby nie zapisy umowy dzierżawy, które Pani X wyłączają możliwość dochodzenia rozliczenia nakładów od Gminy Y Klientka miałaby pełną możliwość dochodzenia zwrotu nakładów inwestycyjnych od nabywcy nieruchomości. Potwiedził to również Sąd Najwyższy w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 30.09.2005 r., III CZP 50/05. Ponieważ Klientka była zdesperowana w dążeniu do odzyskania wartości swoich nakładów skazaliśmy, że cień szansy można upatrywać w dwóch rzeczach. Po pierwsze, w stwierdzeniu sygnalizowanym w literaturze prawa cywilnego, że skoro art. 678 § 1 k.c. wspomina o „wstąpieniu w stosunek najmu/dzierżawy” a nie o „wstąpieniu w umowę najmu/dzierżawy” to nabywca przedmiotu dzierżawy będzie zobowiazany do rozliczenia nakładów niezależnie od tego co było zapisane w umowie z pierwotnym właścicielem. Niemniej jednak podląd ten, choć dla Nas korzystny nie jest podejmowany przez komentatorów prawa cywilnego, za wyjątkiem krótkiego wspomnienia. Po drugie, rozwiązaniem problemu jest możliwość twierdzenia, że zapis umowy wyłączający dopuszczalność zwrotu wartości nakładów inwestycyjnych jest sprzeczny z zasadami współżycia społecznego ( art. 5 k.c. ) w szczególności, że Gmina Y miała pełną świadomość ponoszonych przez Panią X nakładów i akceptowała fakt ich ponoszenia. Oba przedstawione rozwiązania nie będą łatwe do obrony w przypadku wystąpienia z powództwem przez Panią X, jednak klienta poinformowana o możliwych zagrożeniach zdecydowała się na poprowadzenie sprawy.
Podsumowując należy z całą stanowczością podkreślić, że podstawowym obowiązakiem każdego z Nas jest dokładne zapoznanie się z treścią zawieranej umowy. W przypadku braku wystarczającej wiedzy warto zasięgnąć porady specjalisty z dziedziny prawa. Koszt porady jest niczym w porównaniu ze stratami jakie można posieść wskutek niekorzystnych zapisów umowy.

Tekst : Adw. Witold Guja



Tagi artykułu:
prawo cywilne, dzierżawa, nakłady, nieruchomość,

_______________________________